Gayrimenkul Gelirlerinin Vergilendirilmesi
Amerika'da gayrimenkul geliri iki şekilde vergilendirilir:
- Kira geliri: Olağan gelir vergisi oranlarında vergilendirilir. Giderler (mortgage faizi, sigorta, bakım, amortisman) düşülebilir.
- Sermaye kazancı (capital gain): Gayrimenkulü satışında elde edilen kâr üzerinden ödenir. 1 yıldan uzun süre elde tutulan mülklerde uzun vadeli sermaye kazancı oranı uygulanır (%0, %15 veya %20).
Yaklaşımımız: Reaktif değil proaktif çalışıyoruz. Yıl sonunu bekleyip fatura kesmek yerine, yıl içinde düzenli görüşmelerle vergi yükünü planlıyoruz. Mükelleflerimiz vergi sezonuna hazırlıklı girer.
Amortisman (Depreciation) Avantajı
Yatırım amaçlı gayrimenkuller 27,5 yılda (residential) veya 39 yılda (commercial) amortize edilir. Bu, her yıl mülk değerinin belirli bir oranını kâğıt üzerinde gider yazmanızı ve vergi yükünüzü azaltmanızı sağlar. Amortisman hesaplamalarını mükelleflerimiz için yapıyoruz.
1031 Exchange Nedir?
1031 Exchange (Like-Kind Exchange), bir yatırım amaçlı gayrimenkulü satarak aynı türde başka bir mülk satın aldığınızda sermaye kazancı vergisini ertelemenize olanak tanır. Bu mekanizma, vergiyi ödemeksizin yatırımlarınızı büyütmenizi sağlar.
1031 Exchange Kuralları
- Satıştan sonra 45 gün içinde alınacak mülkler belirlenmelidir
- Satıştan sonra 180 gün içinde yeni mülk satın alınmalıdır
- Qualified Intermediary (nitelikli aracı) kullanılmalıdır
- Yeni mülk değeri eski mülke eşit veya daha yüksek olmalıdır
Temiz CPA Notu: 1031 Exchange zaman sınırlı ve karmaşık bir süreçtir. Mükelleflerimizin 1031 Exchange planlamasını satış öncesinde yapıyoruz. Satıştan sonra süreç başlatmak için çoğu zaman çok geç olur.
FIRPTA Nedir?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), yabancı uyruklu kişilerin ABD gayrimenkulünü satmasında uygulanan withholding vergisidir. FIRPTA kapsamında alıcı, satış bedelinin %15'ini IRS'e kesmek ve yatırmakla yükümlüdür (bazı istisnalar mevcuttur).
| Durum | Withholding Oranı |
|---|---|
| Genel kural | %15 |
| $300.000 altı kişisel kullanım | %0 (istisna) |
| $300.000 - $1.000.000 kişisel kullanım | %10 |
| Withholding certificate ile | Gerçek vergi kadar |
Uyarı: FIRPTA withholding tutarı gerçek vergi borcunuzdan fazla olabilir. Fazla kesilen tutar beyanname ile iade alınabilir. FIRPTA sürecini mükelleflerimiz için yönetiyor ve iade başvurularını yapıyoruz.
Bu konuda Temiz CPA'dan alabileceğiniz hizmetler:
- Kişiye özel durum analizi ve vergi planlaması
- Federal ve eyalet beyannamelerinin hazırlanması
- QuickBooks ProAdvisor ekibimizle muhasebe sistemi kurulumu
- IRS yazışmaları ve denetim temsili
- Uluslararası vergi ekibimizle FBAR, FATCA ve form uyumu
Sık Sorulan Sorular
Türkiye'den ABD'de ev satın alırsam vergi öder miyim?
Satın alırken değil; kira geliri elde ettiğinizde veya satışta vergi yükümlülüğü doğar. Nonresident alien olarak kira gelirinizi Form 1040-NR ile beyan etmeniz gerekir. Temiz CPA bu süreci yönetiyor.
1031 Exchange her gayrimenkul için geçerli mi?
Hayır. Kişisel kullanım amaçlı (primary residence) gayrimenkuller 1031 Exchange kapsamında değildir. Yatırım amaçlı mülkler kapsama girer. Temiz CPA uygunluk analizini yapıyor.
Gayrimenkul vergi danışmanlığı
1031 Exchange ve FIRPTA süreçlerinde stopaj ve iade başvurusunu yürütelim.
Devamını görün →İlgili Makaleler
Temiz CPA ile Bir Sonraki Adım
Bu makaleyi okuduktan sonra kendi durumunuza nasıl uygulayacağınızı merak ediyorsanız, ücretsiz bir ön görüşmeyle başlıyoruz. Ekibimiz durumunuzu dinler, hangi yükümlülüklerin sizi kapsadığını belirler ve net bir yol haritası sunar. Türkçe ve İngilizce olarak ABD'nin 50 eyaletinde hizmet veriyoruz. Bize ulaşmak için: 972-232-7501
Bireysel Vergi Planlamanızı Temiz CPA ile Yapın
Temiz CPA, Richardson, Teksas merkezli, Amerika Birleşik Devletleri genelinde ve dünya çapında Amerikalı, Türk ve uluslararası mükelleflere hizmet veren bir Türk Amerikan CPA (Yeminli Mali Müşavir), muhasebe ve vergi firmasıdır. Bireysel vergi beyannamesi, göçmen vergi planlaması, FBAR/FATCA uyumu ve IRS çözüm süreçlerinde Türkçe ve İngilizce profesyonel danışmanlık hizmeti sunuyor.
972-232-7501 E-posta Gönderin